부동산을 저렴하게 살 수 있다고 알려진 법원 경매, 어떻게 하는 걸까요?
오늘은 무료 법원 경매 정보 사이트부터 법원 경매 과정, 비용 및 주의사항까지 살펴보도록 하겠습니다.
평소 부동산 경매에 관심이 있으셨다면, 놓치지 않고 차근차근 따라와주세요.
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법원 경매 비용, 수익률
가장 먼저 법원 경매가 얼마나 돈이 되는지, 그 비용과 수익률에 대해 살펴보도록 하겠습니다.
일반적으로 법원 경매 비용은 아래 항목을 더한 것과 같습니다.
- 보증금 10%
- 잔금 90% (경매 대출이라 불리는 경락잔금대출 이용 가능)
- 취득세 등 인수비용
- 명도 비용
- 수리비, 인테리어 비용 및 기타 비용
여기서 잔금 90%의 경우, 경매 대출이라고 불리는 ‘경락잔금대출‘을 이용할 수 있는데요.
법원 경매 현장에 가면 명함을 나눠 주시는 대출 이모 등에게 문의하면 개인 상황에 맞게 상담을 받으실 수 있으니 참고하시길 바랍니다.
추가로 4번 명도 비용의 경우에는 기존 세입자 또는 소유주가 소유권 이전이 된 후에 이사를 할 수 있도록 협의하는 과정에서 나오는 모든 비용을 뜻합니다.
그렇다면 법원 경매의 수익률은 어떻게 계산해야 할까요?
두 가지 상황을 가정해서 계산이 가능합니다.
- 월세 및 반전세 등 월세 현금흐름이 발생하는 수익형 부동산 경우
- 낙찰 받은 뒤 명도까지 마치고 매각을 하게 되는 시세차익 부동산 경우
물론 현금흐름과 시세차익 모두를 생각하고 경매를 진행하시는 게 맞지만,
편의상 수익률 계산은 따로 계산해보겠습니다.
먼저 수익형 부동산의 경우, 나의 투자금 대비 연 월세 수입을 따져보면 됩니다.
| 항목 | 금액 |
|---|---|
| 총 구입 금액 | 총 3억 3천만원 |
| 낙찰가 | 3억 (90%는 경락대출 이자 4%) |
| 취득세 및 인테리어 등 기타비용 | 3천만원 |
| 임대인 보증금 및 월세 | 3천만원 / 월 150만 원 |
위와 같은 조건에서 연 수익률은 어떻게 계산하면 좋을까요?
일단 나의 ‘실제 투자 금액’을 계산해야 합니다.
낙찰가 3억에 기타 비용이 3천만원이 들어갔습니다.
보증금은 3천만원이니 기타비용을 제외한 3억이 나의 투자금액일까요?
아닙니다, 경락 대출을 통해 90%를 대출했으니 나는 10%인 3천만원을 투자한 셈입니다.
나머지 2억 7천만원은 이자만 내다가 나중에 매각 시 갚으면 되니까요.
그러면 나의 월 수익은 어떻게 될까요?
월세 150만 원에서 이자비용을 빼면 됩니다.
2억 7천만원의 4%니까 1년이면 1,080만원이고 월 90만원을 이자로 납부해야 합니다.
그렇다면 내 월 순수익은 150만원에서 이자 90만원을 뺀 60만원이 되겠죠?
월 60만원이면 1년에 720만원이니, 나는 3천만원을 투자해서 1년에 720만원을 벌게 된 것입니다.
이것을 계산해 보면, 24%라는 수익률이 나오게 되지요.
심지어 이후 더 높은 가격에 매각을 하게 되면 추가 시세차익도 얻을 수가 있습니다.
대단하지 않나요?
또 하나의 사례를 간단하게 이미지로 보여드리도록 하겠습니다.
이건 예전에 제가 저장해두었던 자료인데, 어디서 가져왔는지 까먹었네요..
출처를 아시는 분은 댓글로 알려주시면 기입하도록 하겠습니다.
아무튼 해당 물건은 경매 투자의 꽃이라 불리는 다가구 주택인데요.
다가구 주택의 경우 1주택으로 인정이 되기 때문에 취득세 및 재산세 부담이 적고
월세 수익을 극대화 할 수 있는 아주 좋은 물건 중 하나라고 할 수 있습니다.
위의 사례에서는 낙찰가 9억에 대출을 40% 잡아서 6억을 빌렸고, 이자는 4%네요.
취득세 및 명도비용으로 기타 비용이 들어가서 총 9억 7,150만 원이 들어갔지만
보증금과 대출을 제외하면 내 순수 투자금이 2억 5천만원 정도라는 것을 알 수 있습니다.
대출 이자는 1년에 2,400만 원이 나오고 임대수입은 연 8,160만 원이 나오고 있으니
순수익이 1년에 5,760만원이 나오는 군요.
순수익 5,760만원을 투자금 2억 5,150만 원으로 나누니 22.9%라는 수익률이 나오게 됩니다.
대출 이자를 내고도 월 500만원 정도가 들어오니 정말 부럽네요.
다음으로 시세차익형 부동산의 경우에는 계산이 훨씬 간편한데요.
물건 매각 비용에서 내가 구입할 때 사용한 총 비용을 뺀 뒤, 총 비용으로 다시 나눠주면 됩니다.
예를 들어, 주택을 2억에 매각했고 그것을 경매로 낙찰 받는데 총 1억 5천만원이 들었다고 치면
나의 시세차익 수익은 2억 – 1억 5천만원 = 5천만원입니다.
이 5천만원을 투자금 1억 5천만원으로 나누게 되면 0.33, 즉 33%의 수익률이 나오게 됩니다.
이렇게 좋아 보이는 경매, 어떤 과정을 통해 이루어지게 될지 살펴보도록 하겠습니다.
법원 경매 과정
그럼 이제 법원 경매가 어떤 과정으로 이루어지는지 간략하게 살펴보도록 하겠습니다.
- 법원 경매 물건 찾기
– 다양한 경매 사이트, 어플을 이용하여 대상 물건 찾기 - 권리분석 및 입찰가 계획
– 입지 확인, 임장, 등기부등본 확인, 토지이용계획서 및 토지대장, 건축물대장 확인, 대항력 있는 임차인 등 낙찰대금 외 말소 되지 않는 권리 분석, 미납 관리비 및 추가비용 확인 - 법원 경매 참가
- 낙찰 후 매각 허가결정
- 잔금 납부 후 소유권 이전
- 이후 명도 및 처분
대략적으로 경매 과정을 나누어 보면 위와 같은 6단계가 되겠습니다.
물론 단계마다 많은 공부와 발품이 필요하기 때문에
실제 경매에 참여하기 전 다양한 경매 서적과 강의 등의 공부를 하시길 권장드립니다.
참고로 무료 법원 경매 물건 검색 사이트는 아래 링크를 확인해보시면 됩니다.
경매 공고 탭 -> 부동산 매각 공고 탭 -> 매각 기일 및 사건 확인이 가능합니다.
법원 경매 입찰 준비물 및 서류
개인 또는 개인 대리인의 경우, 법원 경매 입찰을 위한 준비물과 서류는 다음과 같습니다.
준비물
- 신분증
- 도장 (인감이 아니어도 됨)
- 입찰보증금 (입찰 최저가의 10%)
- 대리인을 보내는 경우 인감 날인이 된 위임장, 인감증명서, 대리인 도장
서류
- 입찰표
– 사건번호, 입찰자 성명, 주소, 응찰 가격, 보증금액 정확히 기입!
한 사건에 여러 물건이 입찰에 부쳐지는 경우, 응찰하고자 하는 개별번호 반드시 기재 - 매각보증금 봉투
- 입찰봉투
입찰표의 경우, 이렇게 생겼습니다.
기일과 사건번호, 물건번호, 성명 및 개인정보, 그리고 ‘입찰가격’ 및 보증금액을 정확히 입력하세요!
입찰가격은 수정할 수 없으니 새 종이로 다시 기입하여야 합니다.
매각 보증금 봉투(입찰보증금 봉투)는 이렇게 생겼습니다.
역시 사건번호 및 물건번호, 제출자 성명을 틀리지 않게 기입해주세요
마지막 입찰봉투인데요.
위 서류를 해당 봉투에 넣어 스테이플러로 봉해주시면 됩니다.
그렇다면 이제 주의사항 및 TIP 몇가지에 대해 알려드리도록 하겠습니다.
법원 경매 주의사항
법원 경매를 할 때 주의사항은 몇 가지가 있는데요.
먼저 법원에 가기 전 확인해야 할 것으로
- 내가 본 매물이 사건 미종국인지 확인
- 일정 변경이 있지는 않은지 확인
- 신분증 및 준비물 확인
- 보증금을 미리 수표로 준비
이 정도가 있습니다.
먼저 사건 미종국의 경우, 해당 경매가 여전히 미해결이라는 뜻으로
경매가 정상적으로 진행될 예정이라고 이해하시면 됩니다.
만약 종국이라는 표시가 뜬다면, 배당 이의 또는 기타 사유로 인해 경매가 이루어지지 않음을 의미합니다.
마찬가지로 경매 일정이 변경되는 경우도 간혹 있기 때문에 함께 확인해주시는 게 좋습니다.
경매 사건 및 일정 확인은 위에서 소개해드린 법원 경매 사이트를 참고해보세요.
다시 링크 남겨드리겠습니다.
또한 입찰 보증금을 전날까지 미리 수표로 준비해두실 것을 추천드립니다.
법원이 상당히 정신없고, 실수를 줄이기 위해서인데요.
괜히 현금으로 챙겨왔다가 정신없이 세야 하고, 혹시 잃어버리기라도 하면 봉변이지요?
액수가 크기 때문에 현금보다는 수표로 미리 준비해두시는 것을 추천합니다.
최저매각대금의 10%를 넣어야 하기 때문에 혹시 금액이 미달되거나 아예 깜빡하고 입찰 봉투에 넣지 않는 불상사가 없도록 두 번 체크해주세요.
법원에서의 주의사항
- 입찰표 작성 시 집중해서 여러번 확인하기
- 자리 비우지 않기
- 신분증 및 입찰표 분실 조심하기
법원은 정신없고 복잡하기 때문에 실수할 가능성이 존재합니다.
집중해서 사건번호와 입찰 물건번호를 올바르게 기입하셔야 합니다.
특히, 보증금을 기입할 때 간혹 0을 하나 더 붙여서 제출하시는 분이 계세요.
이러는 경우 보증금을 포기해야 하는 수밖에 없습니다.
바보처럼 한 순간의 실수로 수천만원을 날리게 될 수 있는 것이죠.
꼭 두 세번 확인하고, 실수로 기입했다면 새 종이에다가 다시 써서 제출하세요!
줄을 긋거나 화이트를 이용하면 낙찰이 무효가 됩니다.
또한, 입찰 후 1~3시간 사이에 결과가 발표될 텐데요.
이때 자리를 비우고 화장실을 가는 경우 낭패를 볼 수 있기 때문에
반드시 경매 발표 시간을 체크하고 화장실에 가시길 바랍니다.
신분증과 입찰표를 분실하지 않도록 주의하는 것은 기본입니다.
오늘 이렇게 법원 경매에 대하여 알아보았는데요.
해당 정보를 바탕으로 가벼운 마음으로 공부를 시작하고 투자까지 이어지면 좋겠습니다.
모두 부자되시길 진심으로 기원합니다.
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