부동산 투자를 하시거나 고민하는 분들이라면 부동산 법인 설립에 대해 생각해보신 적이 있을 겁니다.
하지만 과연 법인 설립이 무조건 투자에 도움이 되는지, 헷갈려 하시는 분들이 많은데요.
이런 분들을 위해 부동산 법인 장단점 및 설립 요건 등 관련 내용에 대해 차근차근 정리해 알려드리도록 하겠습니다.
부동산 법인 장단점
부동산 법인 장단점 중 장점 먼저 살펴보도록 하겠습니다.
부동산 법인 장점
부동산 법인 장점으로는
1. 명의 관련 혜택
2. 낮은 세율
3. 보유기간 상관 없는 고정 세율
4. 많은 대출 가능
5. 경비처리로 인한 절세
이 정도가 있습니다.
아래 내용에서 하나씩 살펴보도록 하겠습니다.
가장 먼저 ‘명의’ 관련 문제입니다.
법인을 세우면 개인 명의가 아닌 법적인 새로운 명의 아래 투자를 할 수가 있게 되지요.
내가 아닌 ‘법적인 사람’이 새롭게 생겨나서 소득과 지출이 따로 잡히는 것이기 때문에
법인을 설립하게 된다면 자연스럽게 나의 세금 부담도 줄어들게 됩니다.
특히, 이미 내가 내야하는 소득세가 많다면 법인을 설립하여 투자를 진행하는 것이 훨씬 유리해질 수 있지요.
두 번째 장점으로는 ‘낮은 세율’입니다.
우리가 흔히 알고 있는 개인 양도소득세 세율을 살펴 보면, 아래 표와 같습니다.
| 과세표준 | 세율 | 누진공제 |
| 1,400만 원 이하 | 6% | – |
| 5,000만 원 이하 | 15% | 126만 원 |
| 8,800만 원 이하 | 24% | 576만 원 |
| 1.5억 원 이하 | 35% | 1,544만 원 |
| 3억 원 이하 | 38% | 1,994만 원 |
| 5억 원 이하 | 40% | 2,594만 원 |
| 10억 원 이하 | 42% | 3,594만 원 |
| 10억 원 초과 | 45% | 6,594만 원 |
개인 소득이 많아질수록, 부과되는 세율이 엄청나게 늘어나는 모습이죠?
나의 1년 소득이 10억 원일 경우, 무려 42%를 세금으로 내야 하는 상황이 발생합니다.
그렇다면 법인세 세율은 어떨까요?
법인세 세율은 아래 표와 같습니다.
| 과세표준 | 세율 | 누진공제 |
| 2억 이하 | 10% | – |
| 2억 초과 ~ 200억 이하 | 20% | 2,000만 원 |
| 200억 초과 ~ 3,000억 이하 | 22% | 4억 2,000만 원 |
| 3,000억 초과 | 25% | 94억 2,000만 원 |
세율이 훨씬 낮다는 것을 알 수 있죠?
무려 3,000억을 초과하는 소득이 발생하여도 세율이 25%에 머무릅니다.
심지어 보유 기간이 적고 다주택일 경우 양도세 중과로 엄청난 세금을 내야 하는 개인에 비해
법인의 경우에는 기간과 관계없이 법인세 세율이 고정적이라 보유 기간 및 다주택 제한에서 자유롭지요.
부동산 단타가 가능하다는 이야기입니다.
이제 왜 법인을 만들어 부동산 투자를 하는지 아시겠죠?
여기서 끝이 아니라, 많은 대출을 이용할 수 있다는 장점도 있습니다.
개인의 경우 규제지역, 다주택자 요건, DSR 규제 등으로 일정 비율 이상의 대출이 불가능한 경우가 많은데요.
법인의 경우, 법인 자체의 사업 소득이 있을 경우 DSR에 관계없이 많은 대출을 받을 수가 있습니다.
이 밖에도 법인을 유지하기 위해 발생하는 모든 비용을 경비처리 가능하기 때문에 세금 공제 부분에서도 유리하다는 장점이 있네요.
가장 크게는 대출 이자, 그리고 인테리어 비용이라든지 부동산 중개 비용, 양도 비용 등 대부분의 부동산 관련 비용이 인정되므로 법인세를 내기 전 공제되는 항목도 많은 편입니다.
부동산 법인 단점
하지만 부동산 법인 단점도 꼭 알고 계셔야 합니다.
법인은 법적으로 만들어진 하나의 객체인 셈이기 때문에 법인 명의의 수입 또는 재산을 우리 개인이 함부로 사용할 수가 없습니다.
내 통장으로 돈을 옮기려면 법인 명의에서 내 명의로 급여, 또는 배당 등의 명목으로 가져와야 하는데요.
이때, 개인 명의의 차원에서 다시 소득세가 부과될 수 있습니다.
어떻게 보면 내 지분이 100%인 법인에서 나에게 돈을 보내는 데 또 세금을 매기느냐
억울하실 수도 있지만, 어쩔 수가 없는 부분입니다.
그렇기 때문에 완전 1인 법인을 운영하시려면 이중으로 세 부담을 지게 되는 것은 아닌지 꼭 판단을 먼저 하실 필요가 있습니다.
물론 가족 명의를 이용하거나, 직장을 다니고 있지 않은 분들이라면 법인 명의로 급여를 받아
건강보험료 측면에서 오히려 돈을 아끼는 방법도 있지요.
이 부분에 대해서는 세무사와 같은 전문가와의 상담이 필요합니다.
단점이 하나 더 있는데요.
소득과 지출에 대한 증빙 자료를 철저하게 준비해야 한다는 겁니다.
해당 증빙이 있어야 세무사나 대리인을 통해 국세청에 떳떳하게 세금 신고를 할 수가 있지요.
만약 매출, 소득이 누락 된다거나 지출에 있어 엉터리 소명을 하는 경우
추후 가산세 폭탄을 맞을 수도 있으니 유의하셔야 합니다.
부동산 법인 양도세, 취득세 등 세금
앞선 내용에 이어 부동산 법인 양도세, 취득세 등 세금 관련 정보에 대해 정리해드리겠습니다.
개인과 비교하는 게 이해하시기 편하시니 함께 비교해 보여드리도록 하겠습니다.
| 구분 | 개인 | 법인 |
| 취득 | 취득세 | 취득세 |
| 보유 | 재산세, 종부세 | 재산세, 종부세 |
| 양도 | 양도세 | 법인세 + 추가 법인세 |
취득세 부분을 비교해 보면,
개인의 경우 최소 1%에서 최대 12%가 부과되지만
법인의 경우 일괄 12%를 내게 됩니다.
만약 1주택, 또는 2주택 매수라면 법인 보다는 개인으로 매수하는 것도 괜찮지 않을까 합니다.
재산세의 경우, 개인과 법인 모두 0.1%에서 0.4%를 내게 되는데요.
과세표준 기준 6천 만원 이하의 경우 0.1%, 1억 5천만원 이하의 경우 0.15%이며
3억원 이하 0.25%, 3억원 초과 시 0.4%를 재산세로 납부해야 합니다.
그리고 ‘종합부동산세’, 즉 종부세의 경우 0.6%부터 6%까지의 세금이 부과됩니다.
이 부분은 다주택 여부에 따라 세금이 가산되니 아래 표를 참고해주세요.
| 과세표준 | 2주택 이하의 경우 | 3주택 이상일 경우 (+ 조정 2주택) |
| 3억 이하 | 0.6% | 1.2% |
| 6억 이하 | 0.8% | 1.6% |
| 12억 이하 | 1.2% | 2.2% |
| 50억 이하 | 1.6% | 3.6% |
| 94억 이하 | 2.2% | 5% |
| 94억 초과 | 3% | 6% |
해당 부분은 ‘개인’을 기준으로 말씀드린 것이고
법인의 경우에는 2주택 이하일 경우 일괄 3%, 3주택 이상 또는 조정구역 2주택 이상일 경우 6% 일괄 적용이 됩니다.
이제 마지막으로 양도세 및 법인세를 비교해볼까요?
이 부분을 주목하셔야 합니다.
개인의 경우, 양도세 1주택 기본세율은 다음과 같습니다.
| 과세표준 | 기본세율 |
| 1,200만 원 이하 | 6% |
| 1,200만 원 ~ 4,600만 원 이하 | 15% |
| 4,600만 원 ~ 8,800만 원 이하 | 24% |
| 8,800만 원 ~ 1억 5천만 원 이하 | 35% |
| 1억 5천만원 ~ 3억 원 이하 | 38% |
| 3억 원 ~ 5억 원 이하 | 40% |
| 5억 원 ~ 10억 원 이하 | 42% |
| 10억 원 초과 | 45% |
네, 이건 1주택이라고 말씀드렸죠?
2주택의 경우 1주택자 기본세율에 20%를 더하시면 되고, 3주택자 이상인 경우에는 30%를 더하시면 됩니다.
만약 3주택자이면서 과세 표준이 10억 원을 초과한다면, 75%라는 어마어마한 세금을 내야 한다는 거죠.
하지만 최근에는 다주택자 양도세 중과에 대해 폐지 이야기가 나오고 있습니다. (2023년 6월 기준)
이 부분은 앞으로의 부동산 대책 내용을 살펴야 할 것 같습니다.
그렇다면 법인의 경우는 어떨까요?
법인세는 간단합니다.
2억 미만일 경우 10%, 2억에서 200억 미만을 경우 20%, 200억을 초과할 경우 25%입니다.
법인 추가과세의 경우 비사업용 토지 10% 추가, 주택의 경우 20%가 추가 되지만 임대주택 등록시 법인 추가과세가 면제 됩니다.
양도세와 법인세를 비교하니 어마어마한 차이가 있다는 걸 아셨을 겁니다.
그러니 만약 다주택자이면서 빠른 시일 내 매각을 고려하고 있고, 과세표준 금액도 높다 하시면 법인을 설립해 부동산 매매를 하는 게 유리하실 수 있습니다.
부동산 법인 설립 요건
마지막으로 부동산 법인 설립 요건에 대해 살피고 글을 마무리하겠습니다.
부동산 법인 종류에는 몇 가지가 있는데요.
먼저 중개업을 목적으로 설립된 부동산 중개법인의 경우, 법인 대표 명의의 ‘공인중개사 자격증’이 반드시 필요하며 자본금 5천만원이 필요합니다. (자본금 조건 폐지 검토 이야기가 나오고 있긴 합니다.)
또한, 부동산 매매업과 임대업 법인이 존재하는데요.
매매업의 경우 소유 부동산이 없어도 설립이 가능하며 자본금 기준도 없습니다.
임대업의 경우, 소유 부동산이 있어야 하며 자본금 기준은 마찬가지로 없습니다.
따라서 임대업 관련 부동산 법인을 설립할 계획이시라면
법인 설립 후 법인 명의 건물을 구입하거나 개인 소유 부동산을 법인 명의로 전환하여야 합니다.
마무리하며
오늘 이렇게 부동산 법인에 대해 살펴보았는데요.
결론을 다시 정리하자면,
매매 횟수가 적고, 나는 평생 2주택 이상은 갖고 가지 않겠다 -> 부동산 법인 설립이 오히려 불리할 수 있음
매매 횟수가 많고, 단타를 좋아하며 다주택으로 운용할 생각이다 -> 부동산 법인이 유리할 수 있음
이렇게 되겠습니다.
개인의 상황 및 미래 부동산 정책을 잘 고려하셔서 본인에게 맞는 투자 전략을 세우시길 바라겠습니다.
아래 함께 알면 좋은 정보도 한번 살펴봐주세요.
감사합니다.