요즘 부동산 가격이 하락하면서 역전세와 깡통전세가 많이 늘어나고 있습니다. 오늘은 이런 역전세의 뜻과 함께 대처방안과 전세반환대출에 관해 알아보도록 하겠습니다.
최근 역전세와 깡통전세, 전세 사기 등으로 피해를 보신 분들이라면 도움이 되시기 바랍니다.
역전세 뜻, 역전세란?
역전세는 ‘기존의 전세가’보다 ‘신규 전세가’가 낮은 현상을 말합니다. 예를 들어서 기존에 거주하던 A라는 사람이 2년 전에 3억의 전세로 아파트에 들어왔는데, 2년 동안 아파트의 전세 가격이 내려가서 2억 5천만원이 된 것입니다.
이럴 때 집주인은 5천 만원을 추가로 마련하여야지만 기존 전세 거주자에게 전세보증금을 돌려줄 수가 있습니다. 평소 여유자금이 있고 부동산 계획을 잘 세운 집주인이라면 문제될 것이 없겠지만, 문제는 일명 ‘갭투자’라고 불리는 투자를 한 채로 집을 매수한 사람이라면 여유자금이 없을 확률이 높다는 것입니다.
아파트 매매 가격이 3억 3천만원이고 전세를 3억에 줬더라면, 나는 3천만원만 있으면 아파트를 매수할 수 있으니 이런 식으로 집을 여러 채 사서 갭투자를 하는 게 한창 유행이었던 적이 있습니다. 지금 금리가 높아지고 아파트 상승장이 끝나면서 부동산 가격이 전체적으로 하락하였고, 전세 가격 역시 떨어지면서 이런 갭투자를 진행한 사람들의 자금 문제가 불거져 나오고 있습니다.
그리고 이러한 상황에서 실제 계약 만기가 도래했을 때, 보증금을 돌려주지 못해서 경매로 넘어가게 되는 경우가 있는데요. 이런 현상을 두고 ‘깡통전세’라는 이름이 나오기도 했습니다.
그렇다면 이러한 역전세 상황, 깡통전세 상황에서는 어떻게 대처해야 할까요?
세입자 기준 대처방법
사실 이미 들어가 있는 세입자 기준 역전세와 깡통전세 대처방법은 별다른 것이 없습니다.
- 새 조건으로 재계약 체결하기
이 집에 계속 살겠다는 생각이 든다면 집주인과 대화를 통해 보증금, 임대료를 감면하여 새로운 계약을 체결하는 방법이 있습니다. 이때 오히려 전세 시세를 기준으로 하여 초과된 보증금만큼 역으로 월세를 받기도 합니다.(역월세) 따라서 여러 부동산을 탐문하며 적정 시세를 알아보세요. - 집을 사버리기
실제 경매가 넘어가기 전이라면, 집주인과의 협상을 통해 아예 집을 사버리는 방법도 있습니다. 어차피 집주인 입장에서는 경매로 넘어가봤자 더 저렴한 시세로 손해를 봐야할 가능성이 매우 높기 때문에 차라리 내 전세금을 가지고 집을 사버리는 것이죠. - 임차권 등기 명령
만약 이사를 해야 하는 경우라면, 집주인에게 보증금을 반환할 것을 다시 요구하고 거절 시 임차권 등기 신청을 한다고 내용증명을 보내세요. 그리고 실제로 임차권 등기 명령을 법원에 신청하시면 됩니다. 이 과정이 일반인에게는 조금 어려울 수 있기 때문에 법무사 등에게 위임을 하거나 대리를 맡기시는 것이 편할 수 있습니다. 임차권 등기 명령에 관하여 더 자세한 정보는 ‘생활법령정보 사이트’를 참고해보세요. - 지급명령
임차권 등기 신청을 해도 안 주는 집주인이 있을 수 있는데요. 이럴 경우에는 최후의 수단으로 지급명령을 신청하는 방법이 있습니다. 지급명령을 신청한 다음 승소하게 되면 이 판결을 기반으로 경매 신청이 가능하거든요. 직접 집주인 재산조회를 해서 내가 얼마를 받을 수 있는지도 알 수가 있게 됩니다.
참고로 경매에는 꽤나 오랜 시간이 걸리고 내 보증금을 100% 다 받을 수 있다는 보장이 없는데요. 그렇기 때문에 시간적, 금전적 손해가 발생할 경우 등기비용이나 대출 이자, 경비 등을 손해배상 청구할 수가 있습니다.
역전세 및 깡통전세 예방 방법
역전세와 깡통전세를 예방하기 위해서는 다음과 같은 사항을 기억해야 합니다.
- 내가 계약하는 집의 등기부등본 떼보기
온라인에서 500원이면 등본을 뗄 수가 있는데요. 해당 내역에서 갑구와 을구가 깨끗한지를 살펴 보세요. 가압류니 압류니 근저당이니 지저분한 항목이 있다면 가급적 계약을 하지 않는 것을 추천드립니다. 그리고 실제 서류상 부동산 소유자와 계약하는 게 맞는지 반드시 확인해보세요. (주소, 임대인과 소유자 일치 여부, 보증금 입금 계좌 소유주 등)
또한, 이렇게 등본을 떼서 직접 확인을 해보아도 사실 미납한 국세가 있다거나 이전 세입자 등의 금전관계가 어떻게 되는지를 모르기 때문에 완전한 방법은 아니라는 사실도 기억하세요. - 전입신고와 확정일자
전입신고와 확정일자는 필수입니다. 이사한 당일에 주민센터 또는 온라인 행정센터를 통해 전입신고, 확정일자 신고를 진행하세요. 집주인의 허락 필요없이 내가 할 수 있는 당연한 권리이니 이사를 하자마자 신고하세요. - 공인중개사 확인하기
공인중개사 측에 공제 가입이 되어 있는지를 물어보세요. 문제가 발생할 경우, 공제증서가 있다면 손해배상 청구가 가능하기 때문에 이 부분을 꼭 확인해보세요. - 전세권 등기 올리기
‘아파트’라면 집주인에게 전세권 등기를 통해 전세권을 설정하겠다고 말하세요. 1번에서 말한 등본에 내 이름을 싣겠다는 의미인데요. 이때 반드시 최선순위로 전세권이 등록되는지를 확인해보셔야 합니다. 후순위라면 경매에 넘어가더라도 내 돈을 받지 못하는 경우가 생겨요. 참고로 단독주택과 다가구 주택인 경우에는 오히려 전세권 등기를 올리게 되면 나중에 경매 배당금이 낮아질 수 있으니 이 부분은 다시 한번 알아보고 고려해보세요.
전세반환대출이란? (전세퇴거자금대출)
전세반환대출, 또는 전세퇴거자금대출은 역전세가 일어났을 때, 집주인이 할 수 있는 대출을 말해요.
전세보증금을 되돌려주기 위해 일단 돈이 필요하니까 이런 대출을 받아서 급한 불부터 끄는 것이죠.
오로지 퇴거자(기존 세입자)의 보증금을 반환해주는 목적으로만 대출 실행이 가능하고 한도 역시 전세금 범위 안에서만 가능한 대출이에요. LTV도 당연히 적용되어서 아파트 가격의 60%까지만 대출이 나오게 됩니다. DSR도 적용되기 때문에, 이 부분에 있어서는 평소 대출 관리가 필요해요.
만약 LTV와 DSR 등에 관해 궁금하다면 이 게시물을 참고해보세요. <LTV, DTI, DSR 2023년 최신 정리, 부동산 대출 규제 3대장>
참고로 이러한 전세반환대출 말고도 ‘특례보금자리론’으로도 퇴거자금을 대출할 수가 있어요.
이 부분에 관해서는 제가 작성한 다른 포스팅을 참고해보세요.
<안심전환대출이란? 이제는 종료됐지만, ‘이것’이 남았어요.>
이런 정보도 있다는 것을 집주인에게 이야기해주면 자금 관련 새로운 대책이 생길 수도 있으니 공유해보세요.
함께 알면 좋은 정보
오늘은 이렇게 역전세 뜻과 함께 대처방법과 예방방법, 그리고 전세반환대출에 관해서도 알아봤어요.
이 밖에 알아두면 도움이 될 만한 좋은 금융 정보를 전달해드리고 있으니 아래 게시물도 참고해보세요.
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