오늘은 재건축초과이익환수제에 대해 알아보도록 하겠습니다. 23년 11월부터 재건축초과이익환수제 완화에 대한 기사가 쏟아져 나왔는데요. 실제 개정안이 언제부터 시행되는지, 계산 방법과 앞으로의 부동산 전망은 어떻게 될지 한 번 살펴보도록 하겠습니다.
재건축초과이익환수제
개념
재건축초과이익환수제, 재초환은 토지에 대한 투기를 방지하기 위해 ‘재건축으로 초과 이익을 얻은 금액이 인당 평균 3천만원을 넘길 경우’ 에 초과 이익 금액의 최고 50%까지 부담금을 내야 하는 법입니다.
‘재건축으로 조합원이 얻은 이익’ – (인근 집값 상승분 + 재건축 비용) = 인당 3천만원 이상일 경우
위에 해당하는 경우에는 꼼짝없이 돈을 내야 했었죠.
참고로 재건축 종료 시점인 준공인가 날짜의 집값에서 처음 개시시점(추진위원회 설립 일자 등)의 집값을 빼고 그 다음 정상주택가격 상승분(해당 시군구 평균 집값 상승분)과 재건축 개발비용을 제외해서 계산하는 것입니다.
이 법은 2006년에 처음 시행되었다가 주택 시장이 침체되면서 2013년부터 2017년까지 유예되었고, 2018년에 다시 부활하게 되었습니다.
이 법은 개인이 투자한 영역의 이익을 국가가 환수한다는 이유로 개인의 사유재산 침해하는 ‘위헌’이라는 이야기가 많았는데요. 어쨌든 결국 통과가 되어 시행이 됐고, 지금까지 이어져 오게 되었습니다.
개정안 발표 및 시행일
그런데 최근 정부에서 ‘재건축 패스트트랙’을 도입했습니다. 재건축초과이익환수제로 내야 하는 부담금을 최대 90%까지 감면을 해준다는 것인데요.
원래라면 안전진단에서부터 추진위 구성, 조합 신청 및 설립 등 1년에서 2년 이상 걸리는 단계들을 생략하고 빠르게 재건축이 가능하도록 패스트트랙 절차를 도입하겠다는 것입니다.
이 덕분에 안전진단을 통과하지 못해서 정비구역 지정, 계획 수립 단계로 넘어가지 못하던 많은 아파트 단지가 재건축에 박차를 가할 것으로 예상되는데요.
이런 변화와 함께 재건축으로 인한 초과 이익에 대해 지불하는 부담금도 상당히 줄어들 것으로 예상 됩니다.
부담금을 계산할 때 ‘신탁 방식 운영비’처럼 원래라면 비용으로 인정되지 않는 부분까지 포함하여 인정 범위를 넓히겠다고 발표했기 때문입니다.
연말정산을 비유로 들자면, 공제 내역 범위를 늘려준다는 것이니 조합원 입장에서는 엄청난 장점이라고 할 수 있습니다.
이러한 개정안에다가 1주택자가 20년 이상 보유한 경우 부담금을 70%까지 면제 받을 수 있기 때문에 최종 부담금은 더욱 낮아질 것으로 보입니다.
그렇다면 재건축초과이익환수제의 부담금 기준은 어떻게 계산할 수 있을까요?
계산 방법
계산 방법은 다음과 같습니다.
2024년부터 바뀌는 부분을 보면, 8천만원까지 면제되는 것은 동일하고 그 이상의 이익분에 대한 변동이 있습니다.
1억 3천만원까지는 10% 적용이고 5천만원이 늘어날 때마다 부과율이 10%씩 늘어나네요.
부과 단위가 2천만원에서 5천만원으로 늘어났기 때문에 보다 많은 금액을 아낄 수 있게 되었습니다.
예를 들어서 모든 비용을 다 빼고 3억이라는 이익을 얻게 될 경우, 다음과 같은 계산을 할 수 있습니다.
8천만원까지 면제가 되므로 2억 2천만원에 대해서만 과세 대상이 됩니다.
- 8천만원 초과, 1억 3천만원까지: 5천만원 * 10% = 500만원
- 1억 3천만원 초과, 1억 8천만원까지: 5천만원 * 20% = 1000만원
- 1억 8천만원 초과, 2억 3천만원까지: 5천만원 * 30%이지만, 과세 대상이 2억 2천까지이므로 4천만원 *30% = 1200만원
즉, 3억의 이익이 발생했다면 총 500만원 + 1000만원 + 1200만원 = 2700만원의 부담금이 발생한다고 계산해볼 수 있습니다. (집값 상승분과 재건축 비용은 계산에서 제외했습니다)
이런 재건축초과이익환수제 개정안은 2023년 11월 8일부로 완화된 내용으로 적용이 된다고 합니다.
앞으로의 부동산 전망
이러한 재건축초과이익환수제의 개정으로 앞으로 부동산 시장 전망을 예상해보면, 다음과 같습니다.
- 1990년대 아파트의 재건축 추진 움직임
- 안전진단을 통과하지 못한 30년 이상 아파트의 재건축 진행
(서울 노원, 강남, 강서, 도봉구 경기 안산, 수원, 광명 등 지역 수혜 예상)
아무래도 장기 보유한 조합원의 경우, 이익금 환수제로 인한 부담이 가벼워져서 동의를 얻기가 쉬워지고 재건축 진행 역시 빨라질 것으로 예상되는데요. 다양한 단지에서 재건축 움직임이 일어날 것으로 보입니다.
추가로 재개발 사업을 하려면 원래 해당 지역의 30년 이상 건축물이 총 물량의 3분의 2가 초과되어야 하는데, 이러한 기준도 60%까지로 다소 완화되었을 뿐만 아니라 촉진지구로 선정이 되면 50%만 넘기게 되면 재건축이 가능해진다고 합니다.
덕분에 2027년까지 총 95만 가구에 다르는 공급 물량을 확보할 것으로 예상된다고 하네요. 수도권의 경우 재건축 가능 물량이 55만 가구, 지방은 20만 가구에 해당하며 재개발 역시 수도권 14만 가구, 지방 6만 가구가 예상된다고 합니다.
다만 여전히 재개발, 재건축에는 오랜 기간이 걸리고 무조건 이익을 얻는 것이 아니라는 점을 유의하셔야 합니다.
놓치면 손해 보는 이야기
오늘은 이렇게 재건축초과이익환수제에 대한 개념과 계산 방법, 개정안 내용을 살펴보았습니다. 이 밖에도 알아두면 도움이 되는 다양한 금융 상식, 생활 정보 등을 전달하고 있으니 아래 게시물도 참고해보세요. 감사합니다.