부동산 대출 할 때 꼭 알아야 할 3가지, LTV와 DTI, DSR에 대해 알아보도록 하겠습니다.
부동산 규제 관련 법이 자주 바뀌고, 대출 상품마다 대출한도 및 규제가 다른데요.
LTV를 비롯하여 DTI, DSR의 개념을 제대로 잡아놓으면 정책이 바뀌어도 금방 감을 잡을 수 있습니다.
이번 기회에 대출 규제에 대한 개념을 공부하셔서 앞으로의 정책 변화에 대비하세요
그렇게 어렵지 않습니다.
LTV, 담보인정비율
LTV 뜻
LTV는 Loan to Value ratio, 즉 가치 대비 대출금의 비율을 뜻합니다.
10억짜리 아파트의 LTV가 70%라면 7억, 80%라면 8억이라고 할 수 있습니다.
이 LTV에 따라 내가 필요한 자금이 달라지게 됩니다.
LTV가 높을 수록 대출 받을 수 있는 금액이 많아지고, 필요한 자금이 줄어들게 되죠.
2023년 9월 현재, 무주택자 및 1주택자의 경우 수도권 규제지역의 경우 LTV 50%가 적용됩니다.
비규제지역은 LTV 70%인데요. 이 부분은 대출 상품, 생애최초 구입 등 조건에 따라 다르게 적용되니
각 상품을 면밀하게 검토해보시는 것을 추천드립니다.
LTV 계산
이번에는 실제 어떻게 LTV 계산을 하는지 살펴보도록 하겠습니다.
먼저 내가 구매하려는 주택 가격을 알아야 합니다.
이때, 실제 KB부동산 시세 또는 매매가가 기준이 되는데요.
더 낮은 금액 기준으로 적용이 됩니다.
KB시세에서 5억인데, 실제 거래 매매가가 4억 5천만원이라면 후자로 적용이 되는 것이지요.
이때, 해당 주택이 비규제 지역이면서 내가 무주택자라서 LTV 70%를 적용받게 된다면
4억 5천만원의 70%, 3억 1500만원까지 대출을 받을 수 있겠네요.
내가 필요한 금액은 1억 3500만원이 됩니다.
반면, 다주택자이면서 규제지역의 아파트를 매수하려고 한다면 LTV 30%를 적용받아
4억 5천만원의 30%, 즉 1억 3500만원밖에 대출이 나오지 않게 됩니다.
필요한 금액은 3억 1500만원까지 늘어나게 되겠네요.
물론 LTV만 따져볼 것이 아니라 DTI, DSR 역시 함께 따져보아야 하는데요.
이 부분에 대해서도 이어서 설명드리도록 하겠습니다.
DTI, 총부채상환비율
DTI 뜻
DTI는 Debt To Income ratio 즉, 소득 대비 대출의 비율을 뜻합니다.
소득의 몇 %를 이자와 원금을 갚는 데 사용하는지 그 비율을 의미하는데요.
이 DTI 때문에 금리 및 상환기간이 상당히 중요해지기도 하지요.
이자가 낮고 상환기간이 길수록 원리금이 낮아지기 때문에 DTI를 피해 대출을 많이 받을 수 있습니다.
DTI 계산
주의하셔야 할 점은, DTI 계산은 주택담보대출 뿐만 아니라 기타 대출 이자까지 포함하여 계산해야 합니다.
DTI = 주택담보대출의 연간 총 상환 원리금 + 기타 부채 관련 이자 ÷ 연소득 × 100
위 계산식을 통해 4억 5천만원짜리 주택을 매입할 때의 DTI를 계산해볼게요.
아까 LTV를 70%라고 계산했을 때 대출 금액이 3억 1500만원이 나왔죠?
내 연봉이 5천만원이고, 주택자금대출 외 갚아야 하는 대출이 6천만원이라고 가정해보겠습니다.
주택담보대출의 이자는 4%, 상환기간은 20년으로 잡고 원리금을 계산해보겠습니다.
네이버 원리금 계산기를 이용해보니 월 1,908,838원이 나오네요.
12개월로 곱해주면 22,906,056원이 나옵니다.
기타 부채 6천만원의 경우, 금리 4%라고 가정시 1년에 240만원이 이자가 됩니다.
그렇다면 22,906,056에 2,400,000을 더해 25,306,056원이 내가 가진 대출의 1년 원리금이 됩니다.
이걸 연봉으로 나누고 100을 곱하면 25,306,056 ÷ 50,000,000 × 100 = 50.612%가 나옵니다.
DTI가 50% 적용이 된다면 초과하기 때문에 기존 대출을 줄이든지 조정이 필요하게 됩니다.
반대로 소득 인정이 가능한 연봉이 늘어나게 된다면 DTI가 낮아지겠지요.
조금 어렵다면, 아래처럼 간편하게 계산해보는 방법도 있어요.
내 연봉이 6천만원이고, DTI 규제가 60%라면
내가 갚아야 하는 대출의 원리금은 3600만원을 넘을 수가 없습니다.
원리금 3600만원을 초과하지 않는 선에서 대출을 받을 수 있겠지요.
그럼 마지막으로 DSR은 무엇일까요?
DSR, 총부채원리금상환비율
DSR 뜻
DSR은 DTI와 유사한 개념인데, 조금 더 강화된 빡빡한 개념입니다.
아까 DTI는 (주택자금 원리금 + 기타 대출의 ‘이자’) ÷ 연봉 X 100이었죠?
DSR은 기타 대출의 이자뿐만이 아니라 원금까지도 보는 개념입니다.
그러니까 내가 가진 모든 대출의 ‘원리금’을 따져서 계산을 해야 한다는 것입니다.
DSR 계산
그렇다면 예시를 들어 DSR 계산을 해보도록 하겠습니다.
내 연봉이 5천만원일 때, 주택담보대출 1년 원리금이 2000만원, 기타 대출 1년 원리금이 1000만원이라면
( 2000만원 + 1000만원 ) ÷ 5000만원 × 100을 하면 됩니다.
그러면 60%가 나오네요.
참고로 특례 보금자리론 및 특수한 경우를 제외하곤 현재 DSR 40%규제가 시행되고 있는데요.
향후 이 부분에서 완화가 될지는 조금 지켜보아야 할 것 같습니다.
DSR 적용 대출
DSR에 포함되는 대출의 종류는 아래와 같습니다.
- 주택담보대출
- 신용대출
- 자동차 할부 원리금
- 카드론
- 학자금대출
- 전세보증금 담보대출
규제에 걸리지 않기 위해서는 위의 대출을 미리 정리하시길 추천드립니다.
참고로 DSR에 포함되지 않는 대출 종류는 다음과 같습니다.
- 중도금대출
- 이주비대출
- 전세자금대출
- 주택연금대출
- 3백만원 이하 소액 신용, 예적금 및 유가증권 담보대출
- 정부 및 공공기관 협약 대출
- 상속 또는 채권보전 경매참가로 불가피한 대출 채무 인수 관련 대출
오늘은 이렇게 다양한 대출 규제 관련 개념을 알아보았습니다.
디딤돌대출을 쉽게 설명한 포스팅도 있으니 함께 참고해보시기 바랍니다.
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