프로젝트 파이낸싱 뜻
프로젝트 파이낸싱 뜻은 Project Financing, 즉 프로젝트 금융이라는 뜻입니다.
뜻 그대로 회사가 아닌 프로젝트 단위로 자금을 조달하는 방식을 말하죠.
보통 부동산 개발과 같은 큰 사업이나 기업 M&A 등 대형 프로젝트에서 활용되는 자금조달방식입니다.
신한투자증권 같은 회사를 통해 부동산 PF에 직간접적 투자를 하는 방법도 있지요.
이해를 돕기 위해 직관적으로 이미지를 통해 프로젝트 파이낸싱 구조에 대해 알아보도록 하겠습니다.
프로젝트 파이낸싱 구조
그렇다면 프로젝트 파이낸싱 구조에 대해 살펴볼까요?
이해하기 쉽게 사진을 통해 알아보면 다음과 같습니다.
부동산 프로젝트를 위한 특수목적회사가 설립되면
해당 특수목적회사를 중심으로 토지 거래 및 부동산 개발 투자, 건설, 대출 등이 이루어집니다.
간단히 설명하면, 먼저 개발 업자에게 자본금(에쿼티)를 투자받습니다.
그리고 프로젝트가 종료될 때까지 이자를 지급하거나 이익금을 배당합니다.
에쿼티가 무엇인지 궁금한 분이 계실 텐데요.
해당 부분은 이 게시물을 참고해주시면 이해가 빠르실 겁니다.
그렇게 에쿼티를 받고 토지를 구입한 뒤, 금융 기관에서 대출을 받습니다.
토지 매입이 완료되고 건설사가 공사를 완료하면, 분양 또는 매각을 통해 사업 이익을 확보하고 공사 대금 지급 및 이자, 배당을 분배합니다.
대략 구조를 파악했으니 그렇다면 프로젝트 파이낸싱의 특징을 살펴보도록 하겠습니다.
프로젝트 파이낸싱의 특징
프로젝트 파이낸싱의 특징은 프로젝트 특수목적회사가 완전히 독립적이라는 겁니다.
따라서 사업 진행 주체가 파산하더라도 프로젝트 특수목적회사에는 직접적인 영향이 미치지 않으며, 반대로 프로젝트 성과가 좋지 못하더라도 출자 회사의 손해가 제한적이죠.
금융적인 리스크가 분산되기 때문에, 회사의 입장에서는 부담이 적고 시공사의 입장에서는 시공에만 집중할 수 있다는 장점이 있습니다.
또한, 에쿼티만 있으면 사업의 미래 가치만으로 대규모 자금을 조달할 수 있다는 점이 아주 매력적이죠.
반면, 프로젝트 파이낸싱의 단점은 대출을 실행할 때의 담보가 미래가치에 기반을 두고 있다 보니, 이자가 꽤 비싼 편입니다.
당연히 은행 입장에서는 아직 불확실한 미래 자산에 투자하는 것이니까요.
실제로 최근 부동산 하락세가 이어지면서 미분양 사태가 발생했고, 부실 PF 문제가 제기되고 있습니다.
프로젝트 사업 성과가 좋지 않으니 투자 수익 및 이자, 배당을 받아야 하는 PF 대주 금융사들의 입장에서는 타격이 클 수밖에 없겠지요.
당연히 대출을 받은 시행사 및 보증을 선 건설사는 자금 여력이 없어 파산이나 도산이 벌어지기도 하지요.
그리고 PF는 미래 자산 가치 평가 과정 자체가 쉽지가 않은 편입니다.
사업 계획만 보고 이익과 현금흐름, 리스크를 판단해야 하는데다, 부동산 시장의 분위기가 어떻게 바뀔지,
현재 시점에서는 파악하기가 어렵기 때문에 어느 정도 미분양 리스크까지 감수해야 하니까요.
또한, 이해관계자가 많기 때문에 투자자, 은행, 시공사, 토지 관계자 등 당사자간의 갈등이 꽤 빈번하게 벌어지기도 합니다.
그렇다면 이제 이런 프로젝트 파이낸싱 사례에 대해 알아보도록 하겠습니다.
프로젝트 파이낸싱 사례
프로젝트 파이낸싱 사례에는 강남과 분당을 잇는 신분당선 공사 사례가 있습니다.
총 투자비 약 1조 5천억 중 80% 이상의 자금이 PF를 통해 조달된 사례인데요.
10개의 건설사가 출자 회사로 참여하였으며, 무려 7천 5백억 정도를 투자한 산업은행을 포함한 국내 13개 금융기관이 프로젝트에 참여한 대규모 프로젝트였습니다.
또한, 아파트 역시 PF를 통해 진행이 되곤 하는데요.
목동파크자이 역시 그 중 하나입니다.
해당 PF는 엠피씨라이프라는 시행사와 시공사 GS건설이 참여하였고, 국민은행 등 다양한 금융기관이 자금조달을 담당하여 프로젝트를 완공하였습니다.
이밖에도 동양태양광발전소 사례가 있는데요.
해당 사업은 총 공사비 약 1950억 원 중 PF를 통해 80%를 조달하였습니다.
이렇듯 PF는 각종 부동산 시설 및 아파트, 사회적 인프라 시설 구축에 필수적인 자금 조달 방법으로 자리잡았다는 것을 알 수 있습니다.